TVEGGJA HANA VERÐTRYGGING

Gunnar TómassonVilhjálmur Birgisson, verkalýðsleiðtogi, og Kristinn H. Gunnarsson, fv. alþingismaður, hafa átt í ritdeilu um kosti og galla verðtryggðra húsnæðislána í kjölfar greinar Vilhjálms sem birtist á pressan.is þann 13. febrúar sl. undir fyrirsögninni „Munar 88 milljónum á óverðtryggðu og verðtryggðu láni!”

1. Í grein sinni gerði Vilhjálmur grein fyrir forsendum niðurstöðu sinnar sem hér segir:

„Á fundi hjá Sjálfstæðismönnum um helgina þar sem ég hélt erindi m.a um verðtrygginguna þá fór ég yfir lánamöguleika einstaklinga til húsnæðiskaupa hjá Landsbankanum. Ég notaði lánareiknivél bankans til að skoða annars vegar óverðtryggt lán upp á 22 milljónir til 40 ára með 6,75% breytilegum vöxtum og hinsvegar verðtryggt lán með 3,75% breytilegum vöxtum. En þessir lánamöguleikar eru í boði hjá Landsbankanum í dag.

Það er óhætt að segja að það hafi verið afar forvitnilegt að skoða þessa tvo möguleika. Byrjum á að skoða verðtryggða lánið, en ég notaði meðaltals verðbólgu frá því mælingar hófust en hún er 5,81% en sá sem tekur verðtryggt lán í dag með 3,75% breytilegum vöxtum og að því gefnu að verðbólgan verði að meðaltali 5,81% þarf að greiða í heildina af þessu 22 milljóna láni rétt rúmar 149 milljónir.

Sá sem tekur hinsvegar óverðtryggt lán með 6,75% breytilegum óverðtryggðum vöxtum þarf að greiða í heildina rétt rúmar 60 milljónir. Hér munar hvorki meira né minna en rúmum 88 milljónum á milli þessara lánamöguleika!”

2. Þann 21. febrúar birtist svargrein frá Kristni á pressan.is undir fyrirsögninni,„Munurinn er 5 milljónir kr. en ekki 88 mkr.”

„Fyrir viku birtist á pressan.is grein eftir Vilhjálm Birgisson, formann Verkalýðsfélags Akraness, þar sem hann fullyrðir að það sé 88 mkr. dýrara að taka 22 mkr. húsnæðislán til 40 ára með verðtryggðum kjörum en ef lánið væri óverðtryggt með breytilegum vöxtum. Miðað er við að verðbólga verði 5.81% á ári allan lánstímann. Heildarkostnaður verði samkvæmt reiknivél Landsbankans rúmar 60 mkr. í öðru tilvikinu en 149 mkr. í hinu.

Óhætt er að segja að Vilhjálmur fari frjálslega með sannleikann og geri eina fjöður að fimm hænum. Nær sanni er að munurinn er 5.4 mkr. en ekki 88 mkr. Sá munur skýrist af því að greiðslukjörin í óverðtryggða láninu eru þannig að allir vextir greiðast jafnóðum og því greiðist skuldin hraðar niður. Með öðrum orðum, óverðtryggt lán er að jafnaði lægra þótt það sé til sama tíma og lægri skuld þýðir vitaskuld lægri vaxtakostnað.

Nauðsynlegt er að núvirða greiðslurnar af báðum lánunum til þess að geta borið saman kostnaðinn af þessum ólíku lánaformum yfir svona langan tíma. Það er vegna þess að verðgildi krónanna sem greitt er hverju sinni er afar ólíkt í svona mikilli verðbólgu. Af óverðtryggðu láni er greitt hraðar og því verða krónurnar færri en verðmeiri og hið gagnstæða gildir um verðtryggt lán, að krónurnar verða mun fleiri vegna greiðsludreifingarinnar en hins vegar mun verðminni. Þegar báðar greiðsluraðirnar eru núvirtar miðað við 3.75% ávöxtunarkröfuna, sem er á verðtryggða láninu fæst út að greiðslurnar af verðtryggða láninu eru samtals 22 mkr. en 16.6 mkr.af því óverðtryggða.”

3. Þann 23. febrúar birti pressan.is síðan umsögn Ólafs Arnarsonar um ágreining Vilhjálms og Kristins undir fyrirsögninni, „Kristinn hefur rangt fyrir sér.” Þar segir m.a. um þá hlið málsins sem lýtur að núvirðingu greiðslna af báðum lánunum:

„Kristinn segir að til að fá réttan samanburð á raunverulegum endurgreiðslum lánanna sé nauðsynlegt að núvirða greiðsluflæðið. Þar hefur hann nokkuð til síns máls vegna þess að króna, sem greidd er í dag, er mun meira virði en króna, sem greidd er eftir 10 ár, 20 ár og hvað þá 40 ár.

En það er ekki sama hvernig fjárstreymi er núvirt. Til þess að samanburður á fjárstreymi tveggja lána sé marktækur er t.d. nauðsynlegt að notaðar séu sömu forsendur fyrir bæði lánin svo sem ávöxtunarkrafan.”

4. Síðan segir Ólafur:

„Ég hef gert samanburð á núvirði greiðslna af verðtryggðum lánum með 3,75 prósent vöxtum og óverðtryggðum lánum með 6,75 prósent vöxtum miðað við 5,81 prósent verðbólgu eins og Vilhjálmur Birgisson notar í dæmum sínum.
Útkoman er skýr og ekkert í líkingu við þá útkomu sem Kristinn H. Gunnarsson fær út úr sínum útreikningum, sem hann gefur engar forsendur fyrir.
Lánsupphæð: 22 milljónir
Lánstími: 40 ár
Verðbólga: 5,81%
Vextir í verðtryggingu: 3,75%
Vextir án verðtryggingar: 6,75%
Heildargreiðslur verðtryggðs láns: 161,8 milljónir
Núvirt: 41,3 milljón
Heildargreiðslur óverðtryggðs láns: 63,8 milljónir
Núvirt: 24,7 milljónir”

5. Aðspurður um gagnrýni Kristins á aðferðafræði Vilhjálms er svar undirritaðs sem hér segir:

(a) Kristinn hefur rétt fyrir sér að greiðslubyrði tveggja mismunandi lánaforma til lengri tíma þarf að núvirða til að samanburður verði marktækur.

(b) Hins vegar lítur hann fram hjá því að greiðsludreifing verðtryggðra lána – minni greiðslur fyrstu árin – er ein og sér líkleg til að styðja við HÆRRI verðtryggða vexti en ella.

Ástæðan kallast „money illusion” – velþekkt fyrirbæri í hagfræði – sem á Íslandi endurspeglast í hugtakinu „þetta reddast einhvern veginn” þótt greiðslubyrðin verði hærri þegar fram í sækir.

(c) Eins mun greiðsludreifing verðtryggðra húsnæðislána, að öðru óbreyttu, styðja við HÆRRA verð á íbúðarhúsnæði.

Ástæðan er sú að almenningur metur greiðslugetu sína í fyrirsjáanlegri framtíð – og er tilbúinn að borga hærra verð fyrir íbúðarhúsnæði að því marki sem hann telur sig ráða við fyrirsjáanlega greiðslubyrði.

(d) Að öðru óbreyttu er HÆRRI verðbólga afleiðing (b) og (c) – þótt þar komi einnig annað til, þá má ætla að verðtryggingin sé mikilvægur orsakaþáttur í viðvarandi verðbólgu á Íslandi.

Það má því bera Kristinn sömu sökum og hann ber Vilhjálm:

Hann sleppir mikilvægum þáttum marktæks samanburðar.

Gunnar Tómasson, hagfræðingur

0 Comments